11月综述

观望情绪浓厚，复苏仍待整固

11月，瑞联EVS存量住宅加权均价为22,273元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅0.56%，连续17个月下滑。

全国重点城市住宅均价同比跌幅为3.89%，跌幅继续扩大。

随着前期认购转网签逐步减少，新房销量又开始了下跌，11月重点城市新建商品住宅销售环比下降13.5%。

整体来看，利好新政下前期积压的刚需、刚改需求基本释放完毕，成交出现“退热”现象，楼市复苏趋势仍待整固。年底将至，各大房企进入年终冲刺阶段，年末供应微增叠加增强营销力度，预期12月成交略有翘尾。

11月份，全国重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升33.4%，金额环比下降20.0%，流拍率高位徘徊（20.5%）。自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制后，福州、成都、合肥、济南抢占先机松绑限价，平均溢价率微升至4.9%。

本月，福州成功出让涉宅用地18宗，成交总额230.8亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。高工小区、屏西小区等主城核心旧改地块集中上架，拍卖恢复“价高者得”，土拍市场呈现久违的活跃。其中，屏西2023-41号地块争抢激烈，经过113轮竞价，该宗地“花落”保利，溢价率达28%。

苏州、合肥、成都分别揽金175.0亿元、108.4亿元、89.3亿元，分列第二至第四位。

环比变动

上涨城市增加3座

在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有3座（比上月增加3座），下跌城市为43座。

今年海南楼市运行相对独立，前10月新建房屋销售额同比上涨41.6%，销售面积猛增42.5%，房地产投资增长4.3%，保持上扬趋势。海口、三亚存量住宅市场平稳，本月均价稳中略升，难能可贵。

环比上涨的城市为海口（0.05%）、三亚（0.03%）及泉州（0.02%）。

环比跌幅居前的城市为东莞（-2.36%）、南昌（-1.76%）、佛山（-1.72%）、上海（-1.25%）及常州（-1.02%）。

均价同比

存量住宅均价同比上涨城市仅剩两座（比上月增加1座），下跌城市多达44座。

同比上涨的城市为乌鲁木齐（0.08%）及泉州（0.01%）。

同比跌幅居前的城市为东莞（-14.41%）、江门（-10.97%）、郑州（-8.96%）、杭州（-7.51%）及常州（-6.81%）。

市场展望

11月中央密集发声支持房地产，监管部门积极落实中央金融工作会议相关部署，召开金融机构座谈会，给予房地产行业更大金融支持。住建部部长指出，今年房地产市场“前高、中低、后稳”，保交楼工作扎实推进。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。

11月17日，央行、金融监管总局、证监会提出坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等‘三大工程’建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。

在地产信贷支持方面，会议提出了“三个不低于”。1、各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速。2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速。3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。同时，有市场消息称，金融监管机构正在制定房企白名单（约50家）。近期银行密集召开房企座谈会，为后续融资支持做铺垫。“三个不低于”要求若得到贯彻执行，将进一步缓解行业整体资金压力，防范债务风险在不同所有制房企中蔓延，带动行业基本面修复。

11月地方政策出台频次趋于稳定，少数城市继续优化限购限贷政策，部分城市通过优化提高公积金贷款及提取额度，发放购房补贴等方面支持房地产市场。

11月22日，深圳调整普通住房认定标准，取消了普宅成交总价低于750万元的要求，同时二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。伴随深圳降低首付、优化普宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强。

宏观经济企稳，居民就业环境和企业生产环境能够得到改善，是楼市全面复苏的必要条件。冰冻三尺非一日之寒，等待大地回春仍需耐心。展望明年上半年，供需两端政策有望形成合力，共同促进房价预期稳定和购房需求复苏。

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