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“236号文”对于消费基础设施范围有基本的定性：需要满足“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景”及“保障基本民生”等基本要求，已经明确可以纳入试点范围的包括“百货商场、购物中心、农贸市场”以及“社区商业”。目前从已公告申报的项目类型看，资产类型涵盖了除社区商业外的其他三种类型，根据市场信息反馈得知，年内首批消费类基础设施REITs有望顺利落地。不同类型资产从权属合规性、运营模式有不同的特征，下文将按照各类型资产分别阐述：

截至2022年末，全国存量购物中心数量超过5,600个，存量规模达5亿平方米（数据来源赢商大数据），但近年来增速放缓，购物中心规模趋于饱和，逐渐进入存量时代，其特征主要有以下几点：

体量大，经营业态多元：购物中心体量从3万㎡-30万㎡体量不等，租户数量少则几十户，多则上千户。

收入、成本构成多元：购物中心收入类型包括租金收入、多经收入、停车费收入等，成本支出包括管理费、维护维修及相应税费等。

运营管理模式多元：物业管理模式包括自行管理运营，第三方物业管理，实务中有项目运营方也会采用委托运营管理模式，签订委托运营管理协议。

收入类型：百货商场以销售货物或收入分成为主要收入来源，经营流水较高，但销售利润率较低，经营税费明细及税率与出租型商业物业有较大差异。

运营模式：以自营为主，核心注重功能分区，统一运营管理，业态类型比较单一，规模相较购物中心偏小。

除此之外，对于百货商场还需要关注上下游供销模式的特点。

权属是否有瑕疵：农贸市场通常位于城乡结合区域，其土地使用权类型、用途及建筑产权完整性是首先需要重点关注的。

收入类型多元：农贸市场收入构成与其他消费类基础设施有较大不同。

配套设施占比：需要关注配套设施权属及占比是否符合政策要求。

社区商业最大的特点是产权分散、租金水平差异较大，实务中需要重点关注入池资产范围是否有遗漏、物业实物状况、不同楼层，不同位置的租金分布情况。

首先需要关注入池资产范围及标的物业产权状况：根据具体的消费类基础设施业态分析标的物业的产权分布情况；重点关注标的物业产证是“大产证”还是可分割的“小产证”，关注标的物业是否有禁止销售、限制抵押等权属限制条件；其次对于标的物业前期开发资料需要重点核对。

首先需要产权人提供标的物业租赁合同，需要重点核查台账关键字段是否缺失，重点关注：（1）租赁面积内涵；（2）租金收取方式及内涵；（3）租赁期限。

需要产权人提供标的物业的运营数据，重点关注标的物业报表，需要重点分析：（1）收入类型；（2）成本费用；（3）未来支出计划等。

《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号》（简称“2号指引”）：“不动产项目的评估应当遵循合理、谨慎的原则，原则上以收益法作为主要估价方法”；《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》：“信托物业或者其同类物业通常有租金等经济收入的，应当选用收益法作为最主要的估价方法，并优先选用报酬资本化法”；《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》（简称“REITs1号指引”）：“基础设施项目评估机构应当符合《基础设施基金指引》规定的条件，原则上以收益法作为基础设施项目评估的主要估价方法……”

目前实务中消费类基础设施REITs评估采用收益法一种方法，并通过其他评估方法（市场法、成本法）佐证收益法估值的合理性，具体模型根据物业实际情况选取（采用全寿命周期DCF折现/资本化法/租转售等）。